【卡爾手記】樓市之春將回來？

近期大家討論最熱烈的話題莫過於梁振英表態不會競逐下任的特首選舉，消息一出，整個香港社會都出現極大的迴響，不過最有趣的莫過於連股票市場亦跟著出現變動，當港視的股價一度出現大漲，而部份地產股亦出現升幅，主要基於展望梁振英的放棄連任會有助地產行業在未來一段時間變得更好，但事實上究竟是次事件對地產行業影響真的如此巨大嗎？

政策措施多，結果又如何？

回望一下梁振英任內表示為重中之中的樓宇政策，其實會發現任內曾經多番推出不同的樓市辣招及收緊按揭，包括一二年十月推出額外印花稅（SSD2）及買家印花稅（BSD），隨後於一三年二月推出雙倍印花稅（DSD）並出招打擊非住宅物業摸貨情況，而且直至上月初把住宅物業買賣印花稅，劃一提高至一成五，並適用於個人或公司買家，而首置港人則可獲豁免。任內亦曾微調雙倍印花稅（DSD）及透過金管局三次收緊樓宇按揭。而且在供應方面，政府亦先後推出多項措施，包括重推居屋、綠置居先導計劃、以及短命的「港人港地」政策，並且在全港多處覓地，當中甚至包括十分具爭議性的效野公園以及填海項目，而且亦計劃開發新市鎮以釋放更多的土地，不過最快都可能要2023年才能入住。

雖然政府出招頻密又招招不同，不過樓價在特首任內樓價累升四成四。劏房繼續大行其道，新樓單位面積愈來愈細，現時甚至有人推出如學生宿舍般的單位，比較有趣的可能是樓市年初曾經出現一下子小幅回落，以整體結果而言政府的政績其實不太理想。

樓市並非純粹由政策主導

不過作為一個理智的分析人士，若然單單以結果來推定政策的功效如何，亦難免有點兒不太合理，特別自由度極高的香港樓市本來就不單單只是一句土地問題便可以完全解釋，因為香港樓市除了在住屋需求的推動下，其實亦涉及了一股強大的投資需求，即使不計算以國內為主的投資者，其實香港人的投資實力亦不容忽視(連啟德一號都可以引來約3成的投資需求)。在投資動力的帶動下，香港的樓市變動不只是單單與政策相關連，亦需要留意投資的資金走勢，回報情況以及融資成本等不同的物業投資相關因素。

樓市上升或下跌並非只靠政策

雖然上述說投資相關因素同樣影響香港樓市，但政策其實亦有其重要性，特別在於當樓市出現逆向轉變的時候便會更為明顯。

在現時仍有投資者對香港樓市存有樂觀態度的時候，政策實施的作用只會是減低了投資的回報率又或拉長了投資年期，若然投資者對前景甚為(或不合理地)樂觀時，這些政策影響未致可以立即反映出來。正如國內一線城市的租金回報與樓價升幅不成正比的情況一樣，即使樓市的基本面不太穩健，只要投資者對前景的樂觀情緒不改變，能夠改變基本面狀況的樓市政策亦未必有太大作用，始終投資者在投資時未必一定能充份理解基本面，情況就如同「炒」(投資)股票一樣。

所以大家切勿因為特首一轉就應聲追棒樓市，樓市政策只是構成眾多樓價的其中一個因素，反而近日的美國加息以及聯儲局未來的加息步伐，可能才會是將來樓市的核心問題，大家應該更留意這些因素。