【卡爾手記】老是常出現之房託收息法？

近日有讀者問及透過房地產信託基金 (REIT)進行長線收息的投資方式，因此我亦希望借此機會分析一下此方法。


這次會集中討論較多人提及的六隻REIT（在香港上市的REIT為數不少，因而未能一一盡錄，但歡迎有興趣的讀者進一步查詢，卡爾會為讀者作詳細分析），分別是領展(00823)、冠君產業信託(02778)、陽光房地產基金(435)、置富產業信託(00778)與越秀房產信託基金(00405)。這5隻以港幣計價的以及1隻用人民幣的匯賢產業信託(87001)，當中每隻REIT的物業分佈及種類都有所不同，而股息率亦有一定的差距，領展的股息率最低，只有3.9%，而匯賢的股息率最高，達8.5%（如下圖所示）。雖然REIT的股息率都普遍較高，但正如過往范少文章提及，股息其實只是從收入當中提取並分派給股東，更重要的是高股息的持續性而非片刻的數字，而且香港證監會規定，REITs必須把可分派收入的最少90%分派予基金持有人（即投資者），因此收入才是REIT的重點，亦因此選擇高股息的REIT其實應該要從理解業務狀況入手。

物業組合決定食粥食飯

REIT其實旨在透過投資於房地產項目來向投資者提供定期的租金收入，因此能否維持穩定的收入及股息與REIT所投資的房地產項目（物業組合）息息相關。可以嘗試將市面上REIT的物業組合作一個比較（如上圖所示），當中領展是所有REIT當中持有最多物業的，而且大部份都集中在香港，亦相對較國內的房地產市場為穩定，雖然當中大部份都屬於零售物業，只有少部份的寫字樓，但這些零售物業都是屬於經營生活必需品銷售的物業（例如鮮活街市），受到經濟周期的影響較少（無論經濟好與壞，往街市購買餸菜的情況仍然是必需的），因此領展的物業組合在香港甚至整個亞洲的REIT而言都算是十分穩定。反之，物業數目最少的冠君及匯賢則分別只有2個及3個物業，任何一個物業出現營運問題時都會對整個REIT的租金收入構成嚴重影響。

而所有物業都在國內的匯賢更是涉及酒店業務，由於酒店主要是以短期入住為主(大部份人都只會入住數天)，因此收入較主要為長期租約的寫字樓及零售物業為不穩定，所以匯賢（和越秀）比其他REIT 的業務風險更為高。

這種因物業組合不同而引致收入穩定性的分別其實亦間接反映了在這些REIT的股息率差距當中，較高股息率的REIT的物業組合質素和收入穩定性亦較令人懷疑，當然在物業組合以外，我們亦可以參考不同的REIT的實際業務表現以了解更多。


租金收入留意兩大指標

要理解REIT表現便要從租金收入方面入手，租金收入主要由出租率及平均租金（每月/每平方呎）兩個因素所影響。如上圖所示，在出租率方面，業務集中在香港的REIT（領展、陽光、冠君及置富）表現的確較為優勝，所有物業都可以維持出租率在95%以上的水平（除陽光的零售物業），甚至有些物業類型更是達到百分百出租的情況，反而另外兩隻物業主要集中在內地的REIT（越秀及匯賢）便沒有任何物業類型達致百分百出租，有些物業的整體出租率不足90%，有些甚至只有約60%（因為酒店式的物業入住率較為波動），所以大家或許會明白在香港做地主其實比國內更好。

在平均租金方面，大家可能會認為越秀的酒店物業表現最為突出，然而剛剛才提及這類物業出租率本來就較波動，所以應該集中留意REIT當中有較為穩定出租率的零售及寫字樓物業的租金加幅情況，當中領展便憑藉其不斷翻新物業的策略達致所有REIT當中最高的租金升幅，反而這次另外四隻香港代表便不如國內的代表，租金升幅有點兒落後。

用房託收息倒不如尋找穩定高息股

綜合而言，領展物業組合及將來業務表現應該屬於最為穩定，其次便是擁有香港物業組合及高出租率的陽光、冠君及置富，然而領展的股息率不足4厘，令人難以選擇，而越秀及匯賢兩隻集中國內的REIT的物業組合及業務表現卻又不太令人放心，當中匯賢甚至要以人民幣計價，變相要面臨人民幣風險。

因此還是建議以置富或陽光為投資REIT的選擇，當中的物業組合都較為大而且股息率亦較高，可以作為REIT的首選，其次可以是受制於較為集中及細小物業組合的冠君，若然你對人民幣長遠仍有信心的話，亦可以選擇匯賢，在賺取股息的同時亦可獲匯率升幅的回報。

然而，如果投資者的目的是為了收息，何不選擇公用股又或者高派息的股票（例如派息達5厘香港電訊）？大家有興趣的話，我們可以在之後再作詳細解釋。