2016年12月11日 星期日

【直樹教室】按揭資料懶人包


買樓置業是不少香港人的目標,始終傳統概念物業是保值的,在百物騰貴的香港,置業時最需要了解的就是按揭,金融猿人希望可以為讀者們略盡綿力,為大家解說一下按揭的各種資料及在銀行需要注意的事項。文章分為兩個部份
第一部份是置業程序,第二部份是按揭資料及注意事項。

A) 置業程序
貸款額的計算
各位在物色新居前,最好事前計算自己可以負擔的貸款額,做好各種開支的預算,除了物業首期外,買樓置業當中亦會包括不少費用,例如印花稅、代理佣金等。為方便讀者,我們已經精心準備了一個試算表分享給大家,當中會包括各種基本需了解的資料。

物業估價
物業估價是很重要的一環,原因有二。

第一,估價與物業最終成交價要相符,假兩者有一距,銀行會以物業估價與物業的最終成交價兩者較低者去審批物業,如估價較低就可會影響批核的貸款額變相買樓預算大失。

第二,估價可以作為業主開價是否貼市的參考指標,如果估價較低亦可以成為準買家與業主討價還價的一個籌碼。另一方面,如果業主開出遠低於估價的價錢,準買家一定要了解背後的原因。

一般情況下,準買家除了可參考物業最近成交外,亦可利用銀行提供的網上估價服務,查閱心儀單位的估值。

如果已經簽訂了合約而估價不足怎麼辦?
準買家可以帶備臨時買賣合約到銀行作一個證明,要求銀行向其核下或合作的估價公司要求重新估價,從而希望接近買賣價,方便申請按揭。

3
臨時買賣合約
雙方同意價錢及交樓日期後,準買家需要繳付臨時訂金,並簽訂臨時買賣合約。臨時訂金之金額由買賣雙方協議決定,但一般相等於樓價之3%-5%,注意交樓日期(俗稱交吉日)至少要距離簽訂臨約日有一個月時或以上按揭批核需一定的時

4
按揭及相關文件
銀行都會在按揭的產品或優上希望招攬更多客人,當中要了解的事項相當多,例如貸款額百分比的限制、銀行利率的比較及按揭保險等等。各種數字在試算表中亦有包,而下文的「按揭資料及注意事項」部份我會逐一解說按揭的內容。另外,除了申請按揭的同時,亦要安排律師查契及簽署各項法律文件。注意相關律師行需要在銀行接受的「律師行名單」裡面,買家亦可到銀行預先查核。

如果律師事務所不在銀行的名單裡,怎麼辦?
第一你可以要求該銀行討能否加進名單裡,因為不在名單的原因可能是新成立的律師樓或未有相關合作的律師行。
第二行可與該銀行有過不愉的合作關係成為了黑名單較少見),買家唯有轉申請銀行或律師行了。

5
正式買賣合約
正式買賣合約通常是由賣方律師預備(買方律師可提出修改),並於臨時買賣合約後才簽訂,一旦簽定正式買賣合約就要安排物業首期的支付予賣家及支付相關的物業印花稅。印花稅的資料亦已經包含在試算表裡。

完成交易
按揭批核後就可以檢查各項條款細節,然後簽署條件信 (Offer Letter)。銀行將會致函通知律師準備按揭契,客戶簽署所有契據後,律師行即會知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,完成交易。

B)
按揭資料及注意事項
1
申請時所需要的文件
-
借款人及擔保人(如適用)之香港身份證或護照
-臨時買賣合約(新按)
-銀行存摺或月結單顯示最近三個月薪金入賬紀錄
-最近期稅單/最近期報稅表/僱主證明信
-其他銀行的信用卡及戶口月結單 (如有)
-
最近三個月按揭供款紀錄 (如有)

2
最高貸款額是多少
所有銀行只會最多提供物業價值60%的貸款額,多於60%的申請則由香港按揭証券公司借出,因此需要繳交按揭保險,而高於一千萬的物業則最多為物業價值50%的貸款額。整付按揭保費是可以向銀行申請借貸與按揭一同還款,試算表亦有提供貸款額百分比及按揭保險費用的相關資料。

注意讀者可以於試算表計算每月供款,假設每月供款為每月15,000,代表了借款人申請按揭時不到月入30,000則很難批核全數貸款額。因為銀行一般會進行壓力測試,包括你的個人負債或利率變動時的償還能力,如果申請時預期的每月供款已經過月入的50%,壓力測試是一不能通過的。

3 最優惠利率計劃(PrimeRate Plan)及香港銀行同業拆息計劃(HIBOR Plan)
簡單而言,最優惠利率計劃是較為固定利率的計畫,例如銀行提供的利率為 P - 2.5%。當時的 P 5%。即你每年要付的實際息率為 5% - 2.5% = 2.5%。但要注意,P 也有可能會變動的,會加會減。最優惠利率由2009年至今暫未轉

同業拆息指本港銀行之間在港元市場互相拆借之息率,因同業拆息之波動幅度及次數較最優惠利率大,故以同業拆息為基準的按揭計劃需留意經濟及市場之走勢。注意,部份銀行會以一個月HIBOR為準,部份則以三個月HIBOR。在現今利率低企的環境下,香港銀行同失業拆息計劃相對可能會有更低的利率,因此可以節省更多的按揭利息。

4
按揭存款掛鉤計劃
基本上所銀行都有提供此服務,按揭申請人的部份存款可以享有與按揭利率同樣的存款利率,一般適用存款金額上限為未償還按揭貸款的50%。變相減少了利息的開支,加入計劃一般沒有額外費用,建議可以參加。

5 TU
報告
申請人在簽署按揭申請表格時會有一份同意書,要求授權該銀行向環聯公司(TransUnion) 索取申請人的信貸報告,報告會詳細列出申請人目前的貸款情況及還款紀錄,更會列明過去兩年曾查閱申請人信貸報告的機構。如申請人拒絕授權,銀仍然會接受按揭申請,但貸款額的批核可能會受影響。

注意,申請人不應同時向多間銀行同時申請按揭,這也會影響您的信貸報告。

6
如果批核的貸款額只差預算一點兒,怎麼辦?
第一,留意你提交的收入證明是什麼文件,如果只是銀行月結單入賬記錄的話,可以補交僱主證明書或其他證明文件,因為入賬記錄是扣除了你的強積金供款,而你實際收入應該是未扣除的金額。
第二,留意您信用卡裡有沒有分期供款的賬目,因為分期供款亦計個人負債因而影響個人貸款記錄,申請人可以立刻全數償還分期供款,不過要查清楚各項提早償還的手續費。

注意在物色新居時已經可以參與銀行按揭的預先批核,盡早估價及處理相關個人負債,銀行的所有按揭申請均費用全免。

7
申請按揭是不是一定要同時申請銀行的火險或家居險?
物業必須有火險才可批核按揭。一般大廈的物業管理公司均有為大廈投有火險,因此申請人可先向物業管理公司確認。

火險或家居險的購買是個人選擇,銀行很多時都會推出捆綁式的優惠予客戶,但切記不是強迫性要求在該銀行購買的一般保險亦是銀行職員的營業目標之一,不要被狡猾的銀行職員被騙。

8
銀行利率與優惠
銀行為吸引客戶,銀都會推銷自己的產品多好,又承諾給予各種優惠等,其按揭的申請亦是銀行職員的營業目標,利率與優惠銀行都有內部指引,銀行職員沒有權力「私人醒你」。

第一現金回贈其實金管局定了最大的上限(暫時是1%),各銀行都會以其他不同形式偷偷地進行價格戰,例如額外的店舖現金卷、按揭推薦計劃的額外現金回贈等,申請者可以進行比較,但小心銀行隨時被金管局叫停取
第二,按揭保險保費本來就可以申請折扣,最多五折,不是某銀行獨有的。
第三,最低按揭利率其實某幾大銀行都可以提供一樣的最低利率,本人的試算表亦有資料。

最後,究竟如何取得試算表呢?請即讚好金融猿人專頁及帖子,留言後試算表就會免為你奉上。如果您認為文章有用的話,請分享給身邊的朋友。

按揭的程序及資料繁多,明白短短一篇文未必列出所有情,讀者可能會有很多問題,大家亦可以在傳送訊息中發問,金融猿人承諾你問我答、做到最好。


1 則留言:

  1. I liked and shared your post in fb, may I have the excel file for reference, please?
    parkourli@gmail.com

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