【直樹教學】長揸不動產的投資

投資房地產的回報主要是租金回報及房價回報，房地產投資為華人喜愛，過去十年基本穩賺不賠，更有人把所有的投資都集中在房地產。在資產配置的角度，投資組合應持有相關性較低的資產類別，是不動產則是少數和股票與債券長期低相關性的資產之一。經驗亦證明，一個有不動產投資的組合更能夠分散風險。

然而，投資不動產可以分為直接與間接的方法，不一定要自己親身手持物業，重要的是你看好房地產的市場。至於直接投資房地產，學問極多極為複雜，筆者希望可以簡單由好物業的選擇而引申出其他的投資方法，始終資產配置的概念是要分散風險，安穩地為你帶來資本增值，房地產就是不可缺少的一環。

放眼於世界的好物業
對於好物業的定義大家可能都會各有不同，對物業大小、設備、設計各有不同喜好，因而可能會有不同好壞之分。但就投資的角度，好物業的定義可以是指具有高升值潛力因素的物業，物業價值在往後日子仍然繼續升值。當中升值因素包括物業地區的未來基建項目、人口趨勢、商業活動的發展、交通發展等等，注意這些因素都主要受物業所處於的地區而非物業本身影響。所以，能選出具升值潛力的地區自然更容易找到具投資價值的物業。

雖然香港人尤愛本土房地產投資，不過如今加息週期的開始，香港的聯繫匯率制度始終隱含了有跟隨加息的可能，若然香港市場普遍認為香港超低息將會終結的話，樓市的升幅便未必會繼績持績下去。既然房地產作為投資，而且又是資產配置的一部份，為什麼不放眼國際的房地產市場？如果只想有穩定的租金收入，可以考慮英國、日本的房地產投資，如果考慮地區長遠發展的升值潛力亦可留意東南亞地區的房地產投資，世界之大，何必只著眼於香港呢？

買樓以外的選擇？
一般人會把自住住宅當成投資的一種，不過購買自住物業其實主要是一種消費的概念。從資產配置的角度，購買自住物業主要是想擁有一個棲身之所，如果你把自住物業當作不動產配置在投資組合內，當你要確定物業的實際市場價值已經不容易，而且，你根本無法輕易將你的自住物業和其他資產進行投資組合的再平衡作業。

除了直接投資房地產外，近年亦興起以房地產投資信託(REIT)的方式去投資，REIT其實旨在透過投資於房地產項目來向投資者提供定期的租金收入，因此能否維持穩定的收入及股息與REIT所投資的房地產項目(物業組合)息息相關。就以在香港上市的REIT為例，當中就有領展(00823.HK)、冠君產業信託(02778.HK)、置富產業信託(00778.HK)等，當中領展是所有REIT當中持有最多物業的，而且大部份都集中在香港，當中大部份都屬於零售物業受到經濟周期的影響較少，因此領展的物業組合在香港甚至整個亞洲的REIT而言都算是十分穩定。單一投資REIT以外，當然亦會有很多不同的基金、指數、ETF可供投資。

總括而言，工具的選擇是極為個人的決定，重點在於在選擇武器時不要只著眼於眼前的這片土地，永遠放眼國際，你可能會得到更多。