2017年4月22日 星期六

【卡爾手記】令人憂心的國內樓市



上次提過內房在剛過去的業績都大放異彩,間間都表現好之餘又有高派息,內房股的投資者相信應該亦幾開心,但開心還開心,國內樓市近期的走勢卻令人十分憂心,現時仍然想投資國內樓市的人士的確要留意一下。

資金流向三四線城市
自上年年底國內房地產政策出台後,一二線城市出現一系列的限貸限購政策,這些好比3,4年前的政策這次顯現沒有出現過往一次同樣的效果,無可否認的一二線城市的樓價升幅的確有所減慢,但亦未見得有樓價回落的情況,而且根據大部份的內房地產的言論,沒有任何一間會願意或有需要在一二線城市減價以推動銷售,可見一二線城市現時高企的樓價其實只是一種控制,2016年一二線城市的瘋狂樓價升幅並未有得以解決。

但相比起一二線城市減慢了的樓市升幅,三四線的城市升幅卻反而有所加快,響應中國政府的去庫存概念,所以這次對樓市的調控其實並未有在存貨居多的三四線城市實行。而在沒有任何限購限貸的情況下,國內的資金便開始由一二線城市移向三四線城市,是一種資金尋找出路的格局,亦是中國式的投資模式,所以亦有地產房在業績發佈會時已經不斷提及三四線城市的樓盤升幅達到甚至超過二成的情況。

再一次的中國式投資
然而,最令人擔心的並非樓價的升幅,而是樓價升幅背後的原因,與一二線城市的經濟活動、人口結構、行業分佈等不同方面的比較,三四線城市都有所不及,當然,如果部分相信衛星城市概念以選擇一些大城市的鄰近城市,例如中山,這種或許尚算有點原因,但連秦皇島這類的城市都可以炒上的話又未免太過份,但現實上卻又正正如此(秦皇島年初至今樓價已漲超過一成)。

缺乏基本因素的中國式投資在順景時亦的確是一件好事,因為資產價格的急速上升會令早期的投資者享受快而好的回報,但在壞的情況下卻完全是另一回事。現時國內樓價的升值某程度上是由於充足的資金需要尋找出路,而資本市場的不穩定以及資金難以離開中國都使得資金更集中在樓市的投資,加劇樓市的泡沫情況,特別在三四線城市便更為明顯。

剛剛過去的兩會當中明確指出中國今年防風範的決心,而卡爾相信這個亦會是未來國內一個重心議題,年初央行的加息行動其實已明顯反映中國政府對風險調控的手段,當通脹情況出現惡化,甚至樓價出現過高時,貨幣政策以至行政手段都會實施以調控三四線城市,到時樓價應該未必會有如此急速的升幅,更有可能面臨回落的結果。

作為國內房地產的投資者,千萬要小心選擇真正有潛力的三四線城市,最好揀選將來會因基建而受惠於一二線大型城市附近的城市。

小心提防重演樓市版的2015年股災。

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