【卡爾手記】內房業績大檢閱

踏入4月，大部份公司都派發了過往一年的成績表，而年初至今被不斷炒高的內房版塊究竟業績又如何呢？ 借此機會簡單講述一下整體公司的表現以及對它們對內地房地產市場的展望，如果讀者有興趣才解讀公司的業績。

可喜可賀的2016年
銷售連連報捷 – 雖然國內自上年年底開始慢慢出現一輪輪的限購限貸情況，但大部份的內房早盲於2016年上半年至中後期追上銷售目標，今年很多的內房都錄得十幾甚至二十幾個百分比的增長，如果只有幾個百分比增長的話，已經算是比較遜色的一群。值得一提的是，銷售上升不只是因為新推出的樓盤量增加，當中亦有包括去除了過往賣剩的存貨，而且除了售賣的樓盤量增加，樓盤亦較過往暢銷，令到整個銷售數字都得以受惠

利潤率的提振 – 除了銷售的增長，2016年國內樓市的火熱情況亦令到國內的城市，特別是北京、上海、廣州、深圳（北上廣深）的四個一線城市，出現了銷售均價的大大提升，雖然這種樓價不斷上升的情況在上年年底已經被政府有所壓制，特別是大城市，但不少內房早已因為均價上升而收獲更高的毛利率

現金流的充裕 – 作為房地產商，現金流當然亦是一個不可以忽略的數字，相較過往，2016年大部份的內房現金收款程度都有所改善，年內的銷售都有85%甚或以上可以轉化為現金，令到現金水平都可以得以提高

資產負債表的改善 – 整個資產負債表其實都受惠於整體銷售及現金流的改善，現金水平的提高有助槓桿水平回落，然而火熱的樓市同樣都令到地產商更為心雄，搶更多的土地，地價亦被同時搶高，所以當然亦有部份房地商的槓桿水平有所提升，不過基於其現金的充足水平，亦未致於在短期內出現債務危機

簡單而言，受惠於2016年國內房地產市場陷入近乎瘋狂的局面，樓盤不單銷售暢旺，而且樓價亦不斷上漲，令到大部份內房公司都表現不錯。然而，作為投資者，最關心的當然是未來的展望…

往年的強勢難以持續

銷售預期各有差異 – 公司對投資者表達對未來收入的預期時，當然會說升幅依然持績，但其實當中亦有所分野，部份公司會預期有兩至三成的增長，部份則只會預期一成左右的增長，而再留意今年的可售貨量增長，明顯地有部份房地產商是預期銷售不如往年暢旺的。可見在政府政策出台一段時間後，地產商都開始認同政策對某些大城市，例如北上廣深，所帶來的影響，使到部份地產商對前景都較為保守，但同時，未受政策影響的城市卻繼續表現有力，當中的三四線城市持續出現去庫存的情況，令到某些地產商亦在發怖會當中不時提出，證明自己實力依舊

買地較顯難度 – 相比起香港，國內樓市調控方法不單只在於控制需求，同時亦控制供應方，現時國內不單要求地產商在地價超過某一水平後，便要進行抽籤來決定土地誰屬，從而控制土地價格，令到現時地產商買地都要求神拜佛，而未有實行類似方式的城市，樓價亦被搶至高位，令到地產商投地的難度越來越高，大部份地產商都轉而尋找收購甚或合作的對象，這樣的市場整合環境下亦是地產商表現自身能力的時機

整體而言，2017年會較往年較為困難，但亦有部份地產商會因不受調控政策太大的影響而持續強勢，而同時市場整合亦會在今年逐步發生。